La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) reaccionó a la “protesta” que realizaron los vecinos del barrio privado Pilar del Este, quienes denunciaron a través de la plataforma change.org cómo les impactan los aumentos de hasta un 200% del impuesto inmobiliario que comenzará a llegar en febrero. Cristian Girard, director ejecutivo del organismo afirmó que son los desarrolladores quienes “por incumplimientos, no asumen el pago de impuestos en su ecuación de negocios y los trasladan a los compradores a través de las expensas”.
El conflicto de la falta de escrituras en los terrenos de los barrios cerrados data de años. En 2020 el gobernador de la provincia, Axel Kicillof, decidió comenzar con un proceso de regularización en los barrios cerrados que no contaban con la subdivisión de los terrenos, por lo que se encontraban en una situación “irregular” para ARBA, es decir, que cuando ven el catastro el terreno figura como baldío o tierra rural y por esas tipificaciones se recaudan menos impuestos que los que corresponderían. En estos casos “no hay evasión fiscal”, pero los desarrolladores -que son los que abonan hasta que les pasan las partidas a los propietarios- “dilatan la recategorización como una estrategia” para pagar menos, afirman desde el organismo provincial.
Ante las fuertes declaraciones del funcionario, desde la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) enfatizaron que el problema de papeles ya fue reconocido por la Provincia con su Plan de Regularización 2019, 2020 y 2022. “Dichas normativas recogen el problema e intentan solucionarlo”, afirmó Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara y aclaró que recién en el último año hubo resultados, ya que salieron 45 Aptos Técnicos Finales (Factibilidades) sobre 200 proyectos a regularizarse. “En la medida en que dicha iniciativa continúe es posible que se logre regularizar buena parte de lo que está en marcha”, aclaró.
En 2020 el propio Kicillof afirmó que no tenía prejuicio con los barrios cerrados y que era consciente de la responsabilidad de la Provincia en la demora de los trámites que, según los desarrolladores podían demandar hasta 10 años. Desde el lado de los desarrolladores argumentaban que “los trámites en la provincia de Buenos Aires eran burocráticos” y que si tenían que esperar todas las aprobaciones terminaban no arrancando con el proyecto en por lo menos 10 años desde que compran la tierra. Lo que les sucedía es que tardaban mucho más tiempo en lograr las aprobaciones que en construir la infraestructura y vender todo el barrio.
Más allá de las intenciones, el proceso de regularización es complejo porque hay varios temas por resolver como, por ejemplo, el Impuesto Complementario, un tributo que deben pagar quienes tienen más de una propiedad en la provincia de Buenos Aires y que en el caso de los barrios cerrados ante la imposibilidad de los vecinos de escriturar los lotes, ARBA quiere cobrárselo a los desarrolladores. Esta situación genera que en la instancia final cuando el barrio ya está prácticamente regularizado, los escribanos se encuentran con la deuda y los terrenos no puedan escriturarse.
Pero ahora con el aumento del impuesto inmobiliario impulsado por Kicillof, el conflicto se agravó porque los vecinos de los barrios que no cuenten con la subdivisión de sus terrenos pagaran “impuestos desproporcionados” para el tamaño de sus casas. Denuncian que por sus propiedades, que en su mayoría no superan los 150 metros cuadrados en lotes de alrededor de 500 m², están pagando cerca de $30.000 por bimestre mientras que quienes tienen una casa de 300 metros cuadrados en lotes de 1000 pero en un barrio que está subdividido pagan $5000 mensuales en concepto de ARBA. Esto se da porque, al no estar escriturado cada lote, se aplica un monto mucho más elevado.
A su vez, los propietarios manifiestan que cada inmueble cuenta con partida municipal propia y así pueden abonar cada lote su correspondiente impuesto, pero que en el caso de ARBA no es así. “Con el nuevo aumento, el monto que vamos a pagar es de alrededor de $90.000 por bimestre”, argumentan en la petición. E insisten en que “la demora de la desarrolladora en la aprobación de los trámites de apto técnico, posterior subdivisión y por ende escrituración, hacen que tengamos que abonar cifras que lesionan nuestra economía”.
Desde el ente recaudador afirman que en el marco del ordenamiento territorial, instrumentaron una serie de medidas para agilizar los trámites vinculados a la responsabilidad tributaria de la vivienda y a facilitar el acceso las escrituras. Es decir que, habilitaron la opción para que se pueda subdividir el terreno en parcelas con deudas preexistentes del Inmobiliario Básico. “Permitimos que escribanos tramiten la actualización de la responsabilidad tributaria y reglamentamos la desvinculación retroactiva con la sola presentación del boleto de compraventa”, dijo Girard.
Ante este conflicto, la Cámara de Desarrollladores (CEDU) mantuvo dos reuniones muy importantes: una con el nuevo equipo de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y la otra con ARBA. “Ambos organismos tuvieron muy buena predisposición para continuar trabajando en conjunto para tratar de mejorar la dificultad y los tiempos de los trámites, por varios motivos como cantidad de expedientes, múltiples organismos provinciales y doble instancia, tanto municipal como provincial”, afirmó Mali Vazquez, de la CEDU y agregó que aspira a continuar con mesas periódicas de trabajo con el único fin de acortar tiempos para llegar a la escritura, objetivo de todas las partes, propietarios, desarrolladores y organismos públicos, sin perder el foco de la importancia del desarrollo urbano que genera un relevante impacto de inversión, empleo y recurso tributario.
El impuesto inmobiliario es el tributo sobre la propiedad inmobiliaria que aplican todas las provincias argentinas y la ciudad de Buenos Aires. En el caso de la Provincia de Buenos Aires, es recaudado por ARBA. El tributo Básico corresponde en forma individual a una propiedad y el impuesto Complementario se carga en caso de poseer un conjunto de inmuebles dentro una misma planta.
El porcentaje de aumento del impuesto inmobiliario de ARBA se determina según la base imponible del impuesto, o sea, la valuación fiscal de la propiedad. Esto se calcula según la posición que ocupe en la tabla (ver abajo) que tiene un tope en comparación con el año anterior, lo que determina que ese incremento si bien podría estar por encima del 200 por ciento, en la práctica no lo pagará porque existe un tope. El contador tributarista Sebastián Domínguez da un ejemplo concreto: “Si el inmueble en 2023 tenía una base imponible de $13.331.000 y pagaba un impuesto de $146.089, ahora en 2024, con un aumento de la valuación fiscal de casi cuatro veces (base imponible) y la nueva escala, el impuesto pasaría a $572.000 pero como tiene un tope del 200% de lo que se pagó el año anterior -en este caso $146.089- pagará $438.000″.
Domiguez aclara que todos los años se establecen nuevos topes que en los últimos períodos variaron entre un 40% y 70%. “Esta es la primera vez que es del 200%, por eso lo desmesurado del incremento”, aclara.
A su vez, el especialista detalla lo que sucede si el propietario tiene más de un inmueble en la provincia de Buenos Aires: “Cada inmueble se analiza por separado y después se examina en qué escala cae de acuerdo a la sumatoria de bases imponibles para determinar el aumento que le corresponde”.
