La inercia en el aumento de las expensas se agudizó en los últimos 18 meses, con un incremento más marcado desde abril debido al recorte de subsidios en los servicios públicos como agua, energía y gas, que impactan de lleno en este costo, convirtiéndose en un dolor de cabeza para muchos propietarios e inquilinos. La inflación, aunque recién comienza a desacelerarse, sigue siendo otro factor que distorsiona los precios de este gasto para quienes viven en edificios.
Actualmente, según datos de ConsorcioAbierto, el valor promedio de las expensas en CABA es de $208.370, acumulando un aumento interanual del 239,62% hasta septiembre. En la provincia de Buenos Aires, las expensas subieron un 132,33%, alcanzando un promedio de $87.886 en septiembre (un 7,07% más que en agosto).
El sueldo de encargados de edificio impacta en las expensas
Pero lo peor aún no pasó. Se esperan nuevos incrementos salariales para los encargados de edificios, lo que se suma a los desajustes económicos que siguen impulsando el alza de las expensas. Además, diciembre está cerca, y con él llega el pago del aguinaldo, un factor adicional que presionará aún más los costos.
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que los aumentos salariales de los encargados “superaron la inflación en los últimos años, muchas veces sin representar un verdadero beneficio para los consorcios, ya que los negociadores no siempre representan adecuadamente los intereses de los propietarios”.
Expertos reconocen que los gastos laborales son el principal factor de los aumentos, porque los sueldos y cargas sociales crecieron más que la inflación por las paritarias del gremio de encargados, muchas con retroactividad.
El pago del aguinaldo es otro factor que influirá en el aumento de las expensas, especialmente a fin de año. Si la administración previó un fondo, el impacto será menor. Sin embargo, diciembre es complicado porque los encargados no trabajan en algunos días festivos, pero reciben una bonificación del 20% del salario básico, además del medio aguinaldo.
Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto, advirtió que “de cara al futuro, se están negociando nuevos ajustes salariales para los encargados de edificios, atados a la inflación, y se acercan los aguinaldos. Esto, sin duda, tendrá un impacto en las expensas”.
Expensas: cuánto aumentarán en los próximos meses
Aún no se fijaron los nuevos aumentos para los encargados, pero se estima que promediarán un 4% mensual, de acuerdo con la inflación. Si se suman los meses de septiembre, octubre y noviembre, el incremento total rondaría el 12%.
Se espera que las expensas se incrementen hasta un 15% más en lo que resta del año, debido a dos factores principales: los aumentos mensuales de los sueldos de los porteros de edificios y la quita de subsidios a los servicios centrales, como el agua y el gas.
Juan Martín Luciani Otaño, abogado de la Universidad de Buenos Aires y especialista en Propiedad Horizontal, explicó que “Los propietarios e inquilinos que pagan las expensas no son empleadores multimillonarios, sino en su mayoría trabajadores, jubilados, discapacitados, estudiantes y desempleados. El impacto del pago mensual de expensas, sumado a los aguinaldos, afectará negativamente su vida diaria y, en muchos casos, incrementará la morosidad”.
Crecen las deudas de expensas entre inquilinos
Los edificios con servicios contratados anualmente que deban renovarse en enero podrían verse afectados, aunque se espera que los ajustes ya estabilizados sigan la inflación mensual sin grandes aumentos adicionales.
Laiuppa señaló que “respecto de la morosidad, registramos que, en promedio, entre el 17% y 18% de las unidades funcionales en cada edificio de CABA tiene deuda. Este número se repite mes a mes, lo que sugiere que son siempre los mismos departamentos los que no pagan.”
Además, mencionó que en algunos barrios de CABA, como Balvanera, la deuda sobre el total de las expensas ha llegado a dispararse hasta el 50%, lo que refleja la gravedad de la situación en ciertos sectores.
Propietarios buscan recortar en materia de mantenimiento
Por otro lado, la crisis económica llevó a que muchos consorcios releguen los mantenimientos, que dejan de ser una prioridad. Esto puede convertirse en un problema serio, ya que cuando los edificios no reciben el mantenimiento adecuado, empiezan a surgir problemas estructurales.
Es crucial recordar que uno de los deberes de los administradores es proteger el valor de los activos que gestionan. Si el mantenimiento se posterga por demasiado tiempo, el valor del edificio puede comenzar a desvalorizarse.
“Algunos administradores ajustan las expensas en función del índice de inflación publicado por el INDEC, mientras que otros optan por convocar asambleas para buscar alternativas que permitan mantener los costos bajo control. En estos casos, se intenta cambiar de proveedores, establecer cronogramas para los trabajos y buscar presupuestos más económicos. Los consorcios donde los propietarios se involucran directamente en la búsqueda de presupuestos suelen tener un mejor control sobre los costos, evitando así sobreprecios”, dijo Loisi
La morosidad de inquilinos y propietarios afecta las expensas y la estabilidad financiera de los consorcios, ya que al haber deuda, los costos se reparten entre quienes sí pagan.
Loisi amplió: “Esto, sumado a los aumentos en los servicios, puede llevar a más impagos, agravando la situación. En algunos casos, también se han reportado robos de energía, empeorando aún más las finanzas del consorcio”.
¿Cómo se pueden bajar gastos de expensas?
Una de las soluciones más inmediatas para reducir las expensas es disminuir el consumo de energía eléctrica y gas en las áreas comunes, apagando las luces cuando no son necesarias o limitando el uso de las calderas, lo que alivia los costos de los servicios.
A mediano y largo plazo, se proponen medidas más estructurales, como la eliminación de horas extras para los encargados o la reducción de su jornada laboral, con el objetivo de optimizar el presupuesto sin sacrificar el bienestar de los vecinos.
Otra estrategia recomendada es financiar trabajos de mantenimiento, como la pintura de fachadas o la limpieza de tanques, permitiendo que los consorcios abonen estos costos en cuotas.
“Varios consorcios ya adoptaron medidas adicionales, como alquilar porterías o terrazas, y contratar empresas de limpieza para evitar pagar indemnizaciones. También suspendieron servicios como las calderas y recordaron que los encargados con vivienda no deben recibir pagos por el uso de luz, agua o gas”, concluyó Luciani Otaño.