La Ciudad de Buenos Aires registra más de 110.000 inmuebles publicados a la venta. El stock interanual creció 3,4% entre junio de 2025 y junio de 2026, aunque mostró una caída intermensual en los últimos dos meses.
La Ciudad de Buenos Aires, con una superficie de 203 km² y más de 3,1 millones de habitantes, cuenta actualmente con más de 110.000 propiedades publicadas a la venta, de las cuales aproximadamente 75.000 corresponden a departamentos, según datos de la plataforma Zonaprop.
El análisis interanual del stock muestra un incremento del 3,4% al comparar junio de 2025 con junio de 2026. Sin embargo, la comparación intermensual indica una disminución del 2,2% en mayo respecto de abril, y del 0,5% en junio respecto de mayo, de acuerdo con el relevamiento de Radar Inmobiliario.
Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop), afirmó que “la oferta se mantuvo estable durante la primera mitad del año” y que el volumen es 0,2% más alto que en diciembre de 2025.
En comparación con Madrid, que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes, la oferta porteña es aproximadamente 85% mayor: la capital española registra alrededor de 17.000 avisos de propiedades en venta.
Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial, señaló que “el stock actual en CABA está por encima de lo que el mercado necesita”. Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, indicó que “lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”.
Los barrios con mayor cantidad de propiedades publicadas son Palermo (13,10%), Belgrano (7,59%), Recoleta (6,42%), Caballito (5,80%) y Villa Urquiza (3,98%). En el extremo opuesto, los barrios con menor oferta son Villa Riachuelo (0,06%), Parque Centenario (0,16%), Villa Real (0,18%), Villa Soldati (0,19%) y Agronomía (0,23%).
Maximiliano D´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, explicó que la demanda se concentra en el corredor norte, especialmente en barrios como Palermo, Belgrano y Núñez. También mencionó un “efecto derrame” hacia Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales.
Durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones, seguido por Belgrano con 17% y Recoleta con 13,3%, según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával. Caballito, Villa Urquiza y Almagro registraron alta rotación en el segmento de dos y tres ambientes.
En las zonas del sur y oeste extendido —Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya— el volumen de operaciones es menor y el tiempo de absorción es más elevado.
D´Aria sostuvo que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la falta de compradores con capacidad de pago. “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica, poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, afirmó.
Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, indicó que “hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”.
Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, enumeró los atributos más buscados: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. D´Aria destacó el balcón como un requisito innegociable.
Mateo García, director residencial en Toribio Achával, afirmó que “hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”. Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez, complementó: “En zonas calientes, con alta demanda y buena calidad de producto, incluso los tickets más altos logran una absorción muy dinámica”.