Un contraste que define la complejidad del mercado inmobiliario argentino se hace evidente en Córdoba: miles de hogares permanecen cerrados mientras la necesidad de un techo crece. Un informe reciente, desarrollado por CIPPEC junto al Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, cuantificó este fenómeno mediante una metodología novedosa que rastrea el consumo de energía eléctrica para identificar propiedades sin uso prolongado.
Una radiografía precisa de la desocupación
El estudio analizó más de 519 mil medidores residenciales en la ciudad capital entre 2021 y 2024. La premisa metodológica fue clara: una casa habitada consume electricidad. Aquellas viviendas que registraron un consumo inferior a 50 kWh mensuales (equivalente al funcionamiento básico de un refrigerador) durante más de doce meses consecutivos fueron catalogadas como “estructuralmente vacías”. Este enfoque longitudinal permitió diferenciar entre una vacancia temporal, propia de la dinámica del mercado, y una situación de abandono permanente.
Los resultados arrojaron que el 4% del parque habitacional cordobés, equivalente a poco más de 20 mil unidades, se encuentra en esta condición. Esta cifra adquiere una dimensión alarmante al contrastarla con el déficit habitacional provincial, que ronda las 250 mil viviendas.
Derribando mitos: la vacancia no es solo especulación
Uno de los hallazgos más significativos del informe desafía una narrativa común. Contrario a la creencia popular, las viviendas vacías no se concentran mayoritariamente en corredores de alto valor, retenidas por motivos especulativos. Por el contrario, el fenómeno es más frecuente en zonas de renta media y baja.
“Esto nos habla de un problema de otra naturaleza”, explicó Nicolás Ferme, coordinador senior de Estado y Gobierno de CIPPEC. “Muchas de estas viviendas están fuera del mercado porque están deterioradas o porque las familias no tienen los ingresos suficientes para ponerlas en valor. También hay casos en centros históricos, donde el mantenimiento es costoso y las tipologías no coinciden con la demanda actual”.
Un mapa desigual dentro de la ciudad
La distribución territorial de la vacancia es heterogénea. Si bien el promedio general es del 4%, existen barrios donde la tasa de viviendas desocupadas de forma estructural oscila entre el 15% y el 25%. Esta disparidad señala dinámicas socioeconómicas particulares en diferentes áreas urbanas.
La paradoja del crecimiento: expansión periférica vs. centros vacíos
El informe destaca una tensión fundamental en el desarrollo urbano cordobés. Mientras persisten miles de viviendas vacías en zonas consolidadas, bien servidas por transporte y cercanas a centros de empleo, la mancha urbana de la ciudad prácticamente se duplicó en los últimos 25 años debido a una expansión acelerada hacia la periferia.
Este crecimiento, impulsado por la búsqueda de lotes más económicos y el desarrollo de barrios cerrados, genera importantes costos colectivos en infraestructura y servicios. La coexistencia de este patrón de expansión con un stock de viviendas ociosas en áreas centrales plantea interrogantes sobre la eficiencia en el uso del suelo y la planificación urbana.
Los datos presentados ofrecen una base concreta para repensar políticas públicas. El desafío ya no se visualiza únicamente como la construcción de nuevas unidades, sino también en cómo incorporar al mercado existente aquellas viviendas que, por diversas razones estructurales, hoy permanecen fuera de él.