El costo directo de edificación residencial superó por primera vez los $2.250.000 por metro cuadrado, equivalente a u$s1.500 el m2. En los corredores urbanos más cotizados, los proyectos en pozo alcanzan precios finales de entre u$s2.900 y u$s3.200 por m2.
El costo directo de la edificación residencial registró un aumento al superar por primera vez los $2.250.000 por metro cuadrado, cifra que equivale a un piso de u$s1.500 el m2 en valores de obra pura. Al considerar la incidencia del suelo, las tasas de tramitación, el equipamiento general y los honorarios profesionales, los proyectos en pozo alcanzan precios finales entre u$s2.900 y u$s3.200 por m2 en los corredores urbanos más cotizados de la región.
Esta escalada nominal en pesos, combinada con la relativa estabilidad del tipo de cambio y un proceso de desinflación general, aceleró un encarecimiento de la actividad medido en moneda dura. La brecha de precios frente al mercado del usado genera interrogantes sobre la evolución de las inversiones, la viabilidad de nuevos lanzamientos y la sostenibilidad de la rentabilidad privada.
En la medición interanual, según la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el costo de edificación refleja una suba del 25,69%, mientras el índice de precios al consumidor trepa al 33,5%.
El último movimiento en la estructura de costos respondió al reajuste de las escalas salariales. La mano de obra anotó un incremento del 7,65% en un solo mes para compensar desfasajes previos. Sin embargo, el comportamiento acumulado de la edificación muestra una dinámica de desaceleración respecto a los índices generales de la economía. La variación anual del costo suma un 13,05% frente a una inflación del 16,8%.
Nicolas Marín, titular de Apymeco, explicó: “El costo de la construcción en dólares puede que siga creciendo durante el segundo semestre, aunque de forma mucho más moderada comparada con la dinámica de los últimos meses. Medido en moneda dura constante no presenta un valor particularmente elevado, sino que se ubica en torno a sus promedios históricos. Los materiales aumentarán al ritmo de la devaluación y seguirán por debajo del IPC debido a la debilidad de la demanda.”
El aumento del costo de construcción no frenó por completo la planificación de nuevos proyectos. Durante el primer semestre se registró una mayor compra de terrenos y un incremento en la presentación de planos para futuras obras.
Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, sostuvo que el costo de construcción ya supera los u$s1.600 por m2, sin contemplar la incidencia del terreno. Afirmó: “Al principio el impacto sobre la rentabilidad existe, pero a medida que las obras avanzan y aparecen los nuevos precios, el mercado los convalida. Incluso terminan ubicándose por encima del usado y del producto terminado, cuyo costo promedio todavía permanece por debajo de esos niveles.”
Para Flachsland, “estamos viendo los coletazos finales de la corrección económica. El escenario apunta a una mayor estabilidad y eso genera una perspectiva muy optimista para el mediano plazo”.
Marín consideró que el costo de construcción en dólares todavía podría aumentar durante el segundo semestre, aunque a un ritmo menor que en la primera mitad del año. Explicó: “Hoy el costo medido en dólares constantes se ubica cerca de sus promedios históricos. Si los salarios crecen por encima del tipo de cambio, el costo de construcción en dólares podría seguir aumentando.”
Respecto de los materiales, señaló: “Creemos que seguirán aumentando al ritmo de la devaluación y continuarán creciendo por debajo de la inflación, como ocurrió en los últimos meses, porque la demanda permanece muy debilitada y eso limita cualquier posibilidad de aplicar incrementos importantes.”
Marín recordó que el salto registrado en junio respondió principalmente al ajuste de la mano de obra. “La estabilidad cambiaria, la apertura de las importaciones y la baja demanda son hoy los principales factores que contienen el costo de construcción. Además, la distorsión de precios relativos de los materiales que se produjo a fines de 2023 ya quedó corregida”, indicó.
Sin embargo, advirtió que “la construcción necesita volver a crecer y para eso hacen falta condiciones que hoy todavía no están presentes”.
El presidente de Apymeco explicó que la recuperación sostenida del sector dependerá de varios factores: la reactivación de la obra pública nacional, provincial y municipal, la expansión del crédito hipotecario y para desarrolladores, además de una mejora de los ingresos y de la confianza para movilizar el ahorro privado. Sostuvo: “En Argentina el crédito hipotecario representa apenas el 1% del Producto Bruto Interno, mientras que en otros países de la región supera el 10%. Sin un sistema financiero que respalde la demanda, la compra de viviendas depende casi exclusivamente del ahorro previo de las familias y eso limita enormemente el crecimiento del sector.”
Ignacio Carpinelli, socio de Gewin Desarrollos, explicó que el aumento del costo de construcción en dólares presiona sobre la rentabilidad. Señaló: “El desafío ya no es solamente cuánto cuesta construir, sino cuánto puede pagar el comprador. El mercado tiene un límite y ya no alcanza con trasladar automáticamente todos los aumentos al precio final.”
Carpinelli afirmó: “Hoy resulta imprescindible analizar la incidencia del terreno, la ubicación, el producto y la estructura financiera antes de lanzar un proyecto. Las oportunidades existen, pero requieren una planificación mucho más precisa.”
Sobre el financiamiento, Carpinelli sostuvo que herramientas como la securitización de carteras hipotecarias, nuevos vehículos para fondear desarrollos inmobiliarios y una mayor participación del mercado de capitales permitirían ampliar la oferta de crédito. Concluyó: “La construcción moviliza empleo, inversión y actividad en decenas de industrias. Pero necesita demanda financiada para crecer de forma sostenida. Sin crédito hipotecario para el comprador final será muy difícil que el sector alcance una escala muy superior a la actual. La previsibilidad económica, el financiamiento de largo plazo y reglas estables serán las variables que definirán la próxima etapa del mercado.”