Una especialista detalla los puntos clave para entender si los informes sobre el valor del metro cuadrado reflejan la realidad del mercado inmobiliario.
Con frecuencia se publican informes sobre el valor del metro cuadrado que suelen hacer referencia a la suba o baja en los precios de los inmuebles. Para comprender qué representa ese dato, es necesario considerar varios factores.
Segmento de inmuebles
El dato puede referirse a inmuebles usados, a estrenar o en construcción. El precio varía significativamente entre estos segmentos. Por ejemplo, el componente del costo de la construcción aumentó en los últimos dos años, lo que amplió la diferencia de precios entre usado, a estrenar y pozo.
El mercado de inmuebles usados es el que tiene mayor dinamismo en las operaciones de venta, impulsado por la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios. Muchos inmuebles a estrenar o en construcción no cuentan con el título de propiedad, requisito para operar con crédito.
Los datos de Zonaprop sobre el precio del metro cuadrado en CABA incluyen propiedades a estrenar y en construcción. Según el informe de mayo, el precio medio de los departamentos en CABA es de US$2462/m². Sin embargo, el valor del metro cuadrado usado es de US$2219.
Valores de publicación vs. precios de cierre
Hasta hace poco, los informes del mercado reportaban exclusivamente valores de publicación, es decir, el precio pedido, no el de cierre de las ventas. En momentos recesivos, se vende poco y hay mucha oferta publicada, por lo que ese dato puede no reflejar la realidad.
En los últimos años surgieron informes basados en operaciones de venta concretas, como los del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) de la red Selectia, que ofrecen una visión más precisa del mercado.
Referencia temporal
Es importante conocer el punto de referencia temporal: si la variación es interanual, mensual o respecto a varios años atrás.
Variación nominal vs. real
Los inmuebles en Argentina se valúan históricamente en dólares. Dado que Estados Unidos experimentó mayor inflación en los últimos años, el análisis correcto debe ajustar por inflación de EE.UU. cuando se compara con períodos anteriores. Si no se realiza ese ajuste, el dato se analiza en términos nominales y puede resultar engañoso.
Fuente y metodología
Revisar la fuente, la metodología del informe, el origen de los datos y quiénes están detrás del estudio permite verificar la calidad de la información.
Otras consideraciones
Los informes suelen referirse a valores promedio, que resumen un conjunto de datos heterogéneos. En CABA, cada barrio tiene su propio componente de valor, e incluso dentro de un mismo barrio, como Palermo, hay diferencias según la zona.
Las propiedades más pequeñas suelen tener un precio por metro cuadrado mayor que las más grandes.
El valor promedio del metro cuadrado es útil para seguir la evolución del mercado en el tiempo, pero no determina el precio de una propiedad en particular. Una tasación profesional estima cómo el mercado valora las características específicas de cada inmueble en un lugar y momento determinados.