El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses aportará dos billones de pesos (unos US$1500 millones) para que los bancos otorguen préstamos destinados a la compra de primera vivienda. La medida busca reactivar un mercado que registró una caída en la cantidad de créditos otorgados durante 2026.
Este miércoles, el Gobierno anunció una medida orientada a ampliar la oferta de créditos hipotecarios para la compra de primera vivienda. El ministro de Economía, Luis Caputo, informó que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses destinará dos billones de pesos (equivalentes a unos US$1500 millones) para fondear a los bancos. El objetivo es que las entidades financieras utilicen esos recursos para otorgar préstamos hipotecarios.
Según datos oficiales, durante 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país. En los primeros siete meses de 2026, se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período del año anterior. De mantenerse el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.
El programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa.
Cómo funcionará el mecanismo
El FGS no otorgará directamente los créditos. Colocará los dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en las entidades financieras, que luego deberán transformar esos recursos en hipotecas.
“Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima. Ofrecerá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagar al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mayores serán sus posibilidades de obtener los fondos.
Existe una condición: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%. Actualmente, algunas entidades ofrecen hipotecas a tasas menores o iguales a ese nivel, como el Banco Nación (6,7%), Banco Ciudad y BBVA (UVA +7,5%), e ICBC (6,9%). Otras entidades tienen líneas por encima de ese porcentaje.
Condiciones de los nuevos créditos
Según el anuncio oficial, los préstamos que se otorguen con estos fondos deberán cumplir las siguientes condiciones:
- La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
- Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
- Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).
El crédito hipotecario promedio actual ronda los US$75.000 o US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, y los préstamos se otorgan por períodos superiores a los 20 años.
Ejemplo presentado por el Gobierno
Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo concreto. Para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
Reacciones del sector
Algunas entidades bancarias anticiparon que participarán en las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva. No obstante, señalaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, indicaron.
Desde una de las entidades afirmaron que el anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, sostuvo: “Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos. Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”.
Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios, consideró que UVA +7,5% es una tasa adecuada para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo. Observó que el techo a la tasa que pueden cobrar los bancos limita cuánto podrán ofrecer en las licitaciones por los depósitos del FGS, y que a partir de determinado costo de fondeo dejaría de ser rentable tomar el dinero. También señaló que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV, afirmó: “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”.
González Rouco consideró que el programa es “la salida más ágil de las posibles” y que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. Para el economista, el programa funciona como una herramienta de transición que permite a los bancos armar una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7%, que en una etapa posterior podría securitizarse.
Tapiola calificó la medida como “una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”.
El Gobierno también anunció otra medida complementaria: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simultáneamente sobre el crédito para la construcción y el crédito para la compra de viviendas.
La dimensión final del programa dependerá, según González Rouco, de la velocidad con que los fondos se transformen en hipotecas.