Las normas de evaluación crediticia en Estados Unidos impiden que familias inmigrantes con capacidad económica accedan a préstamos hipotecarios. La falta de historial crediticio local y la imposibilidad de justificar fondos en efectivo reducen sus opciones de compra de vivienda.
En California, familias de inmigrantes con ahorros, ingresos estables e historial de propiedad en sus países de origen quedan excluidas del mercado inmobiliario formal y de la posibilidad de comprar una casa. A pesar de contar con capacidad económica para adquirir una vivienda, las exigencias de documentación y evaluación crediticia tradicionales en Estados Unidos les impiden calificar para préstamos hipotecarios.
Dificultades para justificar fondos
Uno de los principales obstáculos se presenta al momento de justificar los fondos para el pago inicial. Algunas familias venden propiedades en sus países de origen para financiar la compra en Estados Unidos, pero debido a las condiciones bancarias de sus lugares de procedencia, esos fondos solo pueden recibirse en efectivo. Para las entidades prestamistas estadounidenses, el dinero en efectivo no puede ser aceptado sin una cadena documental formal que demuestre su origen. Esta situación deja esos ahorros inutilizables y reduce el nivel de vivienda al que pueden aspirar.
Impacto en California
La problemática, que ocurre en todo el territorio estadounidense, tiene mayor relevancia en California debido a la composición de su población. Alrededor del 28% de los californianos nacieron fuera de Estados Unidos, según CalMatters. La mayoría se encuentra en edad laboral; sin embargo, menos de uno de cada cinco hogares californianos puede permitirse una vivienda de precio medio, en gran parte debido a la burocracia.
A estas circunstancias se suma la imposibilidad de transferir el historial de crédito internacional. Aunque un comprador haya pagado puntualmente una hipoteca o servicios públicos durante 15 años en otro país, esos antecedentes no se trasladan a los informes crediticios de Estados Unidos. Para el sistema de evaluación de riesgos, estas familias comienzan desde cero al cruzar la frontera.
Programas de vivienda y límites de ingresos
En la jurisdicción existen diversos programas de asistencia para que las familias logren adquirir su primer inmueble, pero los límites son estrictos. Un ejemplo es San Diego, donde la Comisión de Vivienda ofrece préstamos diferidos y subvenciones para los gastos de cierre. A pesar de esta ayuda, una familia que gana un poco más de lo debido queda desamparada debido a los límites de ingresos establecidos por el programa. En este escenario, las familias inmigrantes que ganan un poco más de ese límite caen en un vacío de protección: ganan demasiado para recibir ayuda estatal, pero son demasiado “nuevas” en el sistema crediticio para acceder al mercado libre.
Cambios normativos en el sistema hipotecario
En 2026 hubo cambios en el sistema hipotecario federal que ampliaron las herramientas disponibles para evaluar a determinados prestatarios. En septiembre, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) amplió el uso de VantageScore 4.0 entre los prestamistas aprobados por Fannie Mae y Freddie Mac. Este modelo puede incorporar información adicional, como pagos de alquiler y servicios públicos, cuando esos antecedentes son reportados.
Según Anastasiia Chystiukhina, agente inmobiliaria en San Diego y autora de una columna de opinión publicada por CalMatters, el desafío principal no corresponde necesariamente a añadir más programas de subsidio, sino a brindar mejor información financiera de manera temprana, antes de que las familias comiencen la búsqueda de vivienda. “No creo que necesitemos otro programa. Necesitamos mejor información, que se proporcione con antelación, antes de que las familias empiecen a buscar vivienda, no después”, cerró.